Olá Poupadores, depois de muitos pedidos, finalmente estamos trazendo nosso terceiro estudo de fundos imobiliários. Dessa vez, estudando Pátria LOG FII, código HGLG11.
Antes de qualquer decisão de investimento é sempre bom saber no que se está investindo, quanto mais conhecemos um ativo, mais segurança temos no investimento, evitando, portanto, decisões de compra e venda motivadas pelo calor do momento.
Dito isso, vamos conhecer um pouco mais do HGLG11. Estamos falando de um dos fundos imobiliários com o maior número de cotistas no mercado, totalizando quase meio milhão de investidores. O fundo começou suas operações em maio de 2010 e, ao longo dos anos, passou por nove emissões de cotas, totalizando 33.787.575 cotas emitidas. Atualmente, o patrimônio líquido do fundo é de R$ 5,5 bilhões, com um valor patrimonial por cota de R$ 162,73.
Gestão e Administração
A Patria Investimentos é a gestora do fundo, e o Banco Genial atua como administrador, cobrando uma taxa de administração de 0,6% ao ano. Desde seu lançamento, em março de 2011, o fundo teve uma valorização de 490% até janeiro de 2025, com uma taxa de crescimento anual de 13,51%, mesmo em um período de mercado desfavorável.
Estratégia
A estratégia atual do fundo se baseia em cinco pilares:
- Desenvolvimento de novos projetos: A aquisição de terrenos e construção de imóveis para locação, visando aumentar o potencial de geração de renda a médio prazo.
- Exploração do portfólio atual: Melhorar a eficiência do fundo reduzindo a vacância, que foi de 6,7% em janeiro.
- Melhoria do perfil estratégico: Aquisição de imóveis de alta qualidade em locais logísticos importantes, buscando renda adicional.
- Reciclagem de ativos maduros: Venda de ativos que não se encaixam mais no perfil estratégico do fundo ou que apresentam ganhos de capital relevantes.
- Gestão de caixa: Manter uma boa posição de caixa para aproveitar oportunidades de mercado. Atualmente, o fundo possui mais de R$ 100 milhões em caixa.
Portfólio
O fundo possui 27 ativos imobiliários, sendo o mais representativo o DCB em Barueri/SP, com 9,1% do patrimônio, e o HGLG Vinhedo, que possui a maior receita contratada, com 11,4% do total. Em 2024, o fundo adquiriu R$ 725 milhões em novos ativos e passou por uma reavaliação, resultando em um acréscimo de 4,81% no valor dos ativos.
Dívidas e Obrigações
O fundo possui cerca de R$ 847 milhões em obrigações, incluindo securitizações e aquisições de imóveis.
A amortização do saldo devedor dos CRIs aumentará a partir de 2026, chegando a quase R$ 50 milhões por ano até 2031. O fundo depende da venda de ativos, utilização de recursos em caixa ou rolagem da dívida para quitar as parcelas de saldo devedor.
Conclusão
Embora o HGLG11 tenha historicamente apresentado ótimos resultados e crescimento, houve uma redução na renda distribuída em 2023 e 2024, além da mudança de gestora.
O fundo é negociado com um prêmio em relação a outros fundos imobiliários devido aos seus resultados passados. No entanto, a solução para o aumento de renda do fundo envolve a venda de ativos, o que a gestão atual não pretende fazer neste momento, pesando negativamente no curto prazo.
O fundo possui bons ativos, uma estratégia sólida de geração de valor e um aumento gradual da área bruta locável. Embora esteja sendo negociado com um prêmio, o fundo ainda enfrenta desafios, como contratos próximos do vencimento e a necessidade de vender ativos para aumentar a renda.
Considero um ótimo fundo, o que não me agrada tanto no momento é o preço. Se você estiver procurando segurança, olhando o histórico do fundo, creio que é uma boa pedida, mas se você estiver disposto a se arriscar um pouco mais, outros FIIs concorrentes parecem mais atrativos.
E isso aí, o que achou do nosso estudo? Faltou algo? Qual é o próximo fundo que devo avaliar? Queremos sugestões, então deixa um comentário.
