Olá Poupadores, depois de muitos pedidos, finalmente estamos trazendo nossa segunda análise de fundos imobiliários. Dessa vez, analisando XP Malls, código XPML11.
Antes de qualquer decisão de investimento é sempre bom saber no que se está investindo, quanto mais conhecemos um ativo, mais segurança temos no investimento, evitando, portanto, decisões de compra e venda motivadas pelo calor do momento.
Dito isso, vamos conhecer um pouco mais do XP Malls. Esse fundo é relativamente recente, começou suas atividades em 2017, de lá pra cá realizou diversas emissões de cotas e atualmente possui um patrimônio líquido de R$ 4,4 bilhões, o tornando o quarto maior FII do mercado, sendo o maior do segmento de shoppings.
Seu valor patrimônio por cota está em R$ 110,74, e o valor de mercado por R$ 115,65, um ágio de apenas 4%.
A verdade sobre esse fundo é que ele investe em cidades/bairros prioritariamente de classes alta e média diferente do MALL11, outro FII de shopping que analisamos.
Os shoppings são tão bons que não é surpresa as vendas crescerem ano após ano, refletindo na distribuição de renda aos seus cotistas.
Simplesmente um fundo gigante, com mais de 600 mil metros quadrados de ABL (Área bruta locável) e com NOI Caixa acima de R$ 228 mihões nos últimso 12 meses.
O fundo conta com 17 shoppings no portifólio, sendo o principal deles o Catarina Fashion Outlet.
As últimas distribuições desse fundo foram acima de R$ 0,90 por cota, o que dá uma distribuição de aproximadamente 0,8% nos preços atuais e distribuição de 9,08% ao ano quando pegamos os últimos 12 meses. O rendimento anual encontra-se levemente abaixo da média do setor (9,93%), mesmo assim é uma boa rentabilidade, ainda mais se levarmos em consideração que os ativos do portifólio são de altíssima qualidade e muitos são irreplicáveis.
Um outro ponto a observar é referente à liquidez, e aqui encontramos bastante, são mais de R$ 15 milhões negociados diariamente.
E o que esperar do futuro? Bem, após a alocação dos recursos das últimas captações espero uma rentabilidade ainda melhor desse fundo, algo entre 9,5% a 10% ao ano. Histórico para buscar isso a gestão até agora já demonstrou que tem.
Essa rentabilidade seria quase 4% maior do que o tesouro IPCA+ 2030 no momento (6,06%), o que na minha visão vale muito apenas correr o risco do fundo em detrimento dessa rentabilidade muito maior.
Olhando para o futuro também sou otimista com o segmento de shoppings que acredito ser subpenetrado e será beneficiado quanto mais a renda do brasileiro aumentar. E falando do presente, estamos com o desemprego em taxas relativamente baixas para os padrões brasileiros o que favorece o segmento no curto prazo.
Não é recomendação de compra ou venda, mas vejo XPML11 como um excelente fundo, e acredito ser um fundo complementar aos MALL11, sendo interessante ter os dois em carteira, um com ativos para um público de renda mais alta e outro para renda mais baixa.
E aí, o que achou da nossa análise? Faltou algo? Qual é o próximo fundo que devo avaliar? Queremos sugestões, então deixa um comentário.
