Desde que nasceu, em março de 2011, parece tocar uma música perfeita. Enquanto o IFIX subia 258% e o CDI 285% em 14 anos, o HGLG11 entregava 605% — mais que o dobro. Quase 14,5% ao ano, com gestão impecável da Patria, carteira diversificada e mais de 500 mil cotistas orgulhosos.
Mas, o tempo começa a cobrar seu preço.
Em 2021, o fundo distribuía R$ 1,10 por cota. Em 2025, quatro anos depois, continuava distribuindo exatamente R$ 1,10. Os contratos são reajustados todo ano pelo IPCA, a vacância caí… e mesmo assim o rendimento não cresce. É o primeiro sinal de que algo pode estar ocorrendo nos bastidores.
O segundo sinal é ainda mais preocupante. Para manter aqueles R$ 1,10 mensais, o fundo está queimando a gordura que havia guardado nos anos bons. Nos últimos 12 meses, distribuiu R$ 446 milhões, mas gerou apenas R$ 426 milhões. Os R$ 20 milhões de diferença saíram da reserva. Antes, o fundo tinha R$ 1,05 por cota guardados para dias difíceis. Hoje restam só R$ 0,35. A poupança está acabando.
E há um terceiro problema, talvez o mais silencioso e perigoso: os imóveis estão envelhecendo. Dos 28 galpões da carteira, só 29% são classe AAA, modernos, com pé direito alto, iluminação natural, docas novas — o que o Mercado Livre, a Amazon e as grandes empresas exigem hoje. Quinze por cento já são classe B ou C: pé direito baixo, pouca iluminação, piso que não aguenta carga pesada. Galpões da década passada. E, como mostram os números, os AAA estão 100% locados. Os B e C são exatamente os que estão devolvendo as chaves.
A gestão sabe disso. Por isso anunciou, em 2025, a maior emissão da história do fundo: até R$ 2 bilhões em novas cotas para comprar galpões novos e modernos. Parece a salvação. Mas o direito de preferência foi um fiasco — só R$ 7,5 milhões subscritos. Então o fundo começou a pagar os novos imóveis… com novas cotas entregues diretamente aos vendedores.
As aquisições até agora são boas: galpões AAA em Itupeva, Simões Filho (feito sob medida para o Mercado Livre), Cariacica com renda mínima garantida. O cap rate médio está em 8,7% ao ano, o que dá cerca de R$ 1,08 por cota nova por mês — quase o mesmo que o fundo distribui hoje. Ou seja, as compras melhoram a qualidade, mas não resolvem o problema do rendimento. E ainda falta alocar a maior parte dos R$ 2 bilhões.
Enquanto isso, a dívida herdada da compra do portfólio GTIS em 2023 já subiu de R$ 373 milhões para R$ 410 milhões, mesmo pagando amortizações, porque é indexada a IPCA + 5,93%. É um peso que cresce sozinho.
Resumindo a ópera: o HGLG11 é como aquela casa antiga, bonita e espaçosa, que a família ama, mas que precisa urgentemente de uma reforma pesada. A Patria está tentando fazer essa reforma comprando cômodos novos, mas está pagando com o cartão de crédito e queimando a reserva da família para manter as contas do mês.
A tendência, se nada mudar drasticamente, é o dividendo começar a cair a partir do segundo semestre de 2026 — talvez até antes. A gestão é excelente e pode virar o jogo, mas para isso precisará ter coragem de vender alguns galpões antigos (mesmo que com prejuízo) ou realizar ganhos de capital extraordinários, como fez neste mês com R$ 700 mil.
Por enquanto, a mágica de 2011–2020 não se repete. O fundo ainda é bom, mas deixou de ser excepcional.
O HGLG11 ainda tem nome, tem marca, tem gestão de primeira. Mas, o cenário é desafiador e mais uma vez a gestão será posta à prova. Será que vai se superar? Em breve saberemos.
E isso aí, o que achou do fundo? Faltou algo? Qual é o próximo fundo que devo avaliar? Queremos sugestões, então deixa um comentário.
